"Quais projetos tenho que ter em mãos para construir?"

Pode parecer simples. Tanto a pergunta quanto a resposta. Mas não é bem por aí.

Primeiro passo, considerando que encontrou o terreno ideal para construir ou a casa ideal para morar (mas reformar antes), com ajuda de um profissional, partimos para a fase pré-obra, que pode ser um poço de areia movediça para os ansiosos... mas nos espelhemos nos países mais competentes em gestão e produção... eles gastam a maior parte do tempo pensando, trabalhando o projeto (como empreendimento), para gastar o mínimo de tempo na produção, mínimo retrabalho, maior eficiência, segurança e menor custo.

Aqui, para simplificar, vamos nos ater aos projetos necessários para construir. Uma reforma também requer quase que todos os mesmos projetos, mas deixa de ter alguns passos e passa a ter outros, indispensáveis, principalmente quanto à segurança. Mas isto será abordado em outro “post”.

Vamos lá.

Encontrado o terreno, dependendo do município, você deve solicitar o que em Belo Horizonte chamamos Informação Básica. Nela encontramos parâmetros como: zoneamento, altimetria, situação quanto a meio ambiente, operações de expansão viária, etc. Em outros municípios indicam apenas zoneamento, e outros, nem precisam da Informação Básica.

Mas por que ela é importante?

Ela, em conjunto com o código de posturas do município vai dar o alinhamento do que pode ser construído e os limites (afastamentos, altura, quanto pode ocupar do terreno, quanto pode construir, etc.), fundamentais para nosso primeiro projeto necessário:

Projeto Arquitetônico para Aprovação.

Este é o primeiro projeto.

Com base na legislação municipal, o arquiteto tem como desenvolver, dentro do programa de necessidades do cliente, o projeto arquitetônico que será aprovado. Estudos e avaliações técnicas para a edificação, dentre outros fatores.

O projeto arquitetônico deverá ser aprovado junto ao município, e quando de sua execução, dependendo, claro, da experiência do profissional, garantirá uma qualidade maior ou menor de conforto, habitabilidade, estética e economia, mesmo que todos os profissionais tenham que seguir os mesmos parâmetros e normas.

Ele deve contemplar também o projeto de terraplanagem, indicando onde vão os cortes e aterros, e consequentemente, onde deverão ter arrimos ou apenas taludes, permitindo o calculista dimensionar as contenções.

Concluído o projeto arquitetônico de aprovação, o mesmo é submetido à avaliação do município. Sendo aprovado, passamos para os próximos projetos.

O ideal é que o projeto arquitetônico seja desenvolvido por um profissional experiente e conhecedor de outras disciplinas, para permitir economia quando forem feitos os outros projetos.

E o ideal é a execução compatibilizada (em conjunto), de forma que as interferências entre projetos já sejam resolvidos antes da fase final de compatibilização.

Então, aprovado o arquitetônico, o cliente pode contratar um projeto arquitetônico executivo, onde detalhes de construção serão abordados, como: paginação de piso, detalhamento de esquadrias, especificação de materiais, etc.

Este projeto não interfere no segundo projeto fundamental:

Projeto estrutural.

O projeto estrutural contemplará o dimensionamento de todos os elementos que manterão a edificação segura e capaz de atender às solicitações de carga previstas. Com o projeto arquitetônico aprovado, algumas especificações básicas e seguindo as normas específicas, o engenheiro calculista tem como desenvolver o projeto estrutural. Novamente chamamos a atenção para a experiência do profissional contratado. Sua interatividade com o arquiteto e outros profissionais. Da mesma forma que o arquiteto deve ter tal flexibilidade (e experiência para ouvir). Isso é fundamental para gerar um dimensionamento que respeite a concepção arquitetônica e garanta ao mesmo tempo: atendimento às normas, segurança, economia, facilidade executiva, logística e compatibilidade com os outros projetos. Envolve, no caso de estruturas de concreto armado, os projetos de forma, locação de fundação, elementos de fundação, armação e dimensões de vigas, pilares, lajes, arrimos, escadas e qualquer elemento estrutural, mesmo que decorativo apenas, como pergolados, beirais, etc.

Para elaboração, é fundamental a execução prévia de sondagem, a qual deve ser direcionada pelo engenheiro calculista, que apresentará o posicionamento dos pontos de sondagem e sua quantidade conforme normas.

A sondagem será o elemento que permitirá ao engenheiro o correto dimensionamento da fundação e contenções.

Em paralelo (que é o ideal), seguem os projetos:

Hidrossanitário, onde haverá o dimensionamento de alimentação e distribuição de água, desde a entrada da concessionária até o reservatório, e desse, para os ambientes que necessitam de alimentação de água potável.

Junto a ele, sendo objeto de contrato, o projeto de água quente. Seja por aquecimento solar, a gás ou elétrico.

Também compõem o projeto hidrossanitário: projeto de captação e direcionamento de águas pluviais (inclusive podendo gerar um projeto de reserva e reaproveitamento de águas de chuva), rede de esgotamento sanitário primário e secundário, podendo, dependendo do local, ser utilizado conjunto fossa/filtro/sumidouro-caso típico de condomínios rurais, onde não existe rede de esgotamento sanitário de captação.

Passamos para o projeto elétrico, onde, segundo normas e definição dos ambientes, o engenheiro eletricista dimensionará os circuitos necessários para atendimento ao imóvel, sua carga instalada e padrão de entrada de energia, para aprovação e ligação pela concessionária.

Importante salientar que, quanto mais informações sobre os ambientes existir, mais preciso o projeto. Ressalta-se neste ponto os seguintes elementos:

Estudo ou projeto luminotécnico,

Layout com indicações de equipamentos especiais, projeto de automação (se for o caso), segurança (alarme, CFTV, etc.), instalações especiais (piscinas, saunas, espaços gourmet, adegas), dentre outras informações que devem compor a carga completa do imóvel.

Na falta de um projeto luminotécnico ou de automação, podem ser usados os parâmetros de norma, e quando da execução dos referidos projetos, terem já separados os circuitos destinados a estes sistemas.

Completa a lista de projetos elétricos o SPDA. Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, o famoso “pára-raios”. Claro que depende de uma série de fatores para a definição do tipo de aterramento. De toda forma, dentro das normas estão consideradas as características de cada tipo de imóvel.

Bom, basicamente temos aqui o conjunto inicial de projetos necessários:

Arquitetônico de aprovação

Terraplanagem

Estrutura, contenções e fundação

Hidrossanitário

Elétrica

SPDA

Estes são os básicos.

Agora, um empreendimento de qualidade e custo mais adequado, quanto mais bem projetado e bem planejado, mais rápido e menor o custo final.

Definitivamente não é uma tarefa para ansiosos... rsrs

Devemos salientar que existem projetos complementares que nos dias de hoje são projetos cada vez mais necessários, cada vez mais acessíveis e necessários, e primordial a execução durante a obra, para evitar custos futuros mais elevados. Pelo menos sua previsão de infraestrutura.

São eles:

Luminotécnico

Automação

Lógica

Paisagismo

CFTV e segurança em geral

TV a cabo

Energia solar fotovoltáica

Aquecimento solar

Sistema de ar condicionado

Sistema de exaustão

Irrigação

Gás canalizado

Pavimentação

Design de interiores (sim, ambientação é importantíssima, mesmo que o arquiteto tenha previsto algo e a norma esteja sendo atendida).

E um último conselho: economizar em projeto pode gerar um custo muito maior no final da obra.

E o que é pior, o proprietário não vai dar conta deste fato, até que tenha algo similar pra comparar.

“Um bom projeto e uma consultoria de qualidade, com certeza levarão a empreendimentos economicamente mais viáveis, ou, na necessidade expressa de um tratamento de risco,

no menor custo possível aliado à melhor técnica aplicável. Em números, se seu planejamento e projeto lhe custam 10%, considerando um custo de $100.000,00, gastamos $10.000,00 de projetos e planejamento. Engana-se quem acredita que, admitido um “custo limite” de $100.00,00,

sem parâmetros para precisão, terá um custo de projeto que pode ser 5% deste. A probabilidade maior é de que, se pagar $ 5.000,00 neste projeto, gasta-se $150.000,00 na execução, ou pior: que os 5% não levem a um laudo que gere a recuperação necessária e segura...” Adaptação de Ackoff (1974 p.5) – Filosofias do Planejamento/Filosofia da Otimização.

Estas informações acima são relativas a laudos e reformas.

Tratando-se de obra, os valores ($) acima podem ser multiplicado por 10!!!!!